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房屋飄窗建造地臺違約賠償案例

? 一、案情簡介:2006年5月24日,高小姐(化名)與北京某房地產開發公司簽訂了商品房預售合同,合同對房屋戶型、陽臺造型、交房期限及違約金等作了規定。簽訂合同后,高小姐履行了合同義務,但北京某房地產開發公司違反合同逾期交房給高小姐造成了損失,而且由于北京某房地產開發公司在施工過程中的誤差,造成反梁在實際結構中露出陽臺地面。北京某房地產開發公司在未經高小姐同意的情況下,在陽臺上擅自構建地臺以遮掩反梁,地臺比地面高出10公分。對于此種情況,高小姐多次致電房地產開發公司要求解決處理,但北京某房地產開發公司一直沒有給予答復和修復,造成了高小姐房屋使用功能的不便和減少,房屋外觀極其不雅,不僅影響該房屋的出租與出售,而且如果將來家中居住老人和小孩,在上下臺階過程中受傷,造成損失更無法想象。鑒于房地產開發公司遲遲不予答復和處理,高小姐不僅在經濟上蒙受了損失,而且在這件事上投入了大量時間和精力,無奈之下,高小姐將北京某房地產公司告上了法庭。
??? 二、法院裁判:
??? 一審法院經審理后認為原告高小姐主張的要求被告房地產公司維修平臺或賠償損失的訴訟請求,經本院現場查勘,可以認定雖該平臺在合同中未作約定,但該平臺的存在并未對原告高小姐實際利用房屋造成任何明顯的妨礙,故原告的該項訴訟請求,無法律依據,本院不予支持。于是一審法院判決駁回了原告高小姐的訴訟請求。
??? 判決后高小姐不服依法向中級人民法院提起了上訴。在中級人民法院開庭審理過程中,高小姐及其律師據理力爭,二審法院同意了上訴人高小姐律師的意見,經二審法院主持調解,達成調解協議如下:北京某房地產開發公司一次性賠償高小姐2.4萬元。訴訟費用由北京某房地產開發公司承擔。


??? 三、案例點評:
??? 商品房買賣糾紛在司法實務中最為常見,而本案的特殊性在于高小姐房屋的飄窗部分多出了一個地臺,該地臺是由于開發商的施工方在施工過程中造成了誤差,以致反梁在實際結構中露出了地面。為遮掩反梁,開發商不得不建造地臺以遮掩反梁。然地臺在房屋買賣合同和房屋圖紙中并未約定和記載,且地臺的存在確實給高小姐造成了很多不便,房屋外觀也顯得極不雅致。這種情形屬于開發商合同違約,開發商應當承擔違約責任。但具體到本案,即開發商的這種違約是否給高小姐造成了妨礙以及高小姐的損失如何計算?這是頗有爭議的問題,一審法官認為開發商雖然違反了合同的約定,但是卻未對高小姐造成任何明顯的妨礙,進而駁回了高小姐的訴訟請求。這對高小姐來講是很不公平的。如果違約不用承擔責任,那么"違約"更將有恃無恐。一審法官的做法已助長了違約之風,是不可取的。
??? 那么,高小姐的損失到底應如何計算?其實,我們可以按照地臺的面積乘以單價得出地臺部分的造價,再根據地臺對高小姐利用房屋的功能減少在30-70%之間選擇一個折扣,得出的數額大體就是損失數額。其實這主要需要法官在自由裁量權幅度內裁量。所以二審法官在處理這起案子時方式是妥當的,主持調解,化解了糾紛。
??? 本則案例提示我們在收房時一定仔細查看房屋的戶型、結構與簽訂合同時的戶型圖是否一致,如有不一致的地方,應及時向開發商提出,并在收房記錄上登記,自己保留一份留存,同時亦需保留維權的其它證據。唯有如此,在與開發商的合同違約訴訟中,才能說服法官,取得最終的勝利。

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