您所在的位置:首頁 >> 常見問題

商品房逾期交房違約金應如何計算

原告王某與被告某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》,約定由原告向被告購買商品房一套。合同約定逾期交付房屋的應在最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,被告應按日向原告支付已交付房價款的萬分之三的違約金。合同簽訂后,原告依約支付了全部購房款。在合同約定交房日期屆滿,被告未能將原告所購買的商品房交付原告使用,實際逾期交房201天。被告辯稱:合同約定的違約金過高請求減少。經法院召集雙方當事人協商同意對訴爭房屋租金進行評估。
??? 法院審理認為(摘自判決書):原、被告之間的商品房合同關系,雙方當事人主體資格合法意思表示真實,合同內容形式沒有違反法律的強制性規定,是成立、有效的,依法受法律保護。被告在履行過程中,未能在合同約定的期限內交付原告所購商品房是違約行為,應承擔違約責任。雙方雖在合同中約定了違約責任的承擔方式及違約金的計算方式,但根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)第十六條"當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少"的規定,違約方首先以造成的損失賠償給對方,后以該損失的30%為限支付違約金。而造成的損失應按照該《解釋》第十七條"逾期支付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定"的規定,委托有資質的房地產評估機構對訴爭商品房進行租金評估。按評估的結果訴爭商品房月租金為1300元,即是被告逾期交房給原告造成的損失,被告應賠償給原告,而后還應以該損失的30%為限支付違約金。綜上,被告應支付原告逾期交房違約金每月(每月以30天計算)是1300元+1300元乘以30%=1690元,按照被告逾期交房201天,被告共應支付給原告逾期交房的違約金1690元30天乘以201天=11323元。對于被告的減少違約金的抗辯符合法律規定,應予采納。
??? 本案中,有幾點不解:
??? 一、商品房買賣合同中明確約定了違約責任的承擔方式及違約金的計算方法,為何不適用?
??? 二、"當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少"(《解釋》16條一審法院理解為"違約方首先以造成的損失賠償給對方,后以該損失的30%為限支付違約金"是否妥當?


三、逾期交房造成買受人的損失如何計算,是否可以理解為《解釋》17條規定的"逾期支付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定"?《解釋》17條明確規定沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,方可參照解釋規定的標準計算,本案合同明確約定違約金計算方法,且在被告沒有證明違約金數額過高的情況下,法院為何適用《解釋》的規定?
四、《合同法》第114條第2款規定"約定的違約金過分高于造成的損失,當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少",就算本案法院認為約定的違約金過高,也應該是按約定的違約金標準計算之后予以適當減少?

91免费国产|国产成人免费高清激情视频|四虎国产精品亚洲一区久久特色|被公侵犯中文字幕在线观看